2025년 부동산정책 10.15 한번에 알아보기

2025년 10월 15일 부동산 정책에 대해 참고자료를 포함해 다시 상세히 정리해드리겠습니다.

대책 발표 배경

2025년 여름 이후 서울과 수도권 집값이 급등하면서 정부가 긴급 대책을 발표했습니다.

특히 강남·서초·송파·용산 등 한강벨트를 중심으로 가격이 크게 올랐고,

이것이 서울 전역과 경기도 일부로 확산되었습니다.

​

주택담보대출 금리가 2%대로 내려가면서 돈을 빌려 집을 사는 사람들이 늘어났고,

2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량이 급격히 줄어들 것이라는 예상 때문에

“지금 사야 한다”는 심리가 퍼졌습니다.​

1.규제지역 대폭 확대

조정대상지역 · 투기과열지구 지정

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• 대상: 서울 전역 25개 구 + 경기도 12개 지역
• 경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
• 시행일: 2025년 10월 16일부터​

토지거래허가구역 지정

• 의미: 집을 살 때 구청장 허가를 받아야 하고, 2년 동안 반드시 그 집에 살아야 합니다
• 대상: 위와 동일한 서울 전역 + 경기 12개 지역의 아파트
• 시행일: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지
• 위반 시: 허가 취소 및 계약 무효​

2.대출 규제 강화 (가장 중요!)

주택담보대출 한도 축소

집값에 따라 빌릴 수 있는 돈이 크게 줄었습니다

• 15억 원 이하 집: 최대 6억 원까지 대출 가능 (변동 없음)
• 15억~25억 원 집: 최대 4억 원까지 (기존 6억 원에서 2억 원 감소)
• 25억 원 초과 집: 최대 2억 원까지 (기존 6억 원에서 4억 원 감소)
• 시행일: 2025년 10월 16일부터 (10월 15일까지 계약서 쓰고 계약금 낸 경우만 기존 규제 적용)​

주택담보대출비율(LTV) 강화

• 규제지역에서 집이 없는 사람: 집값의 70%까지 빌릴 수 있었는데 → 40%로 축소
• 이미 집이 있는 사람: 대출 불가 (0%)​

예시: 10억 원짜리 집을 사려는 무주택자

• 기존: 최대 7억 원 대출 가능 → 자기 돈 3억 원 필요
• 변경 후: 최대 4억 원 대출 가능 → 자기 돈 6억 원 필요

스트레스 DSR 금리 상향

• DSR(총부채원리금상환비율): 소득 대비 갚아야 할 돈의 비율
• 기존 1.5% → 3.0%로 2배 상향
• 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 돈이 약 10% 줄어듭니다​

예시: 연봉 1억 원인 사람

• 기존: 약 4억 8,600만 원 대출 가능
• 변경 후: 약 4억 원 대출 가능 (8,600만 원 감소)

전세대출 규제 (사상 최초!)

• 집이 1채 있는 사람도 전세대출에 DSR 규제 적용
• 전세대출 받은 상태에서 규제지역 내 3억 원 넘는 아파트 사면 → 전세대출 즉시 회수
• 1주택자 전세대출 한도: 2억 원, 보증비율 80%로 제한​

신용대출 규제

• 1억 원 넘는 신용대출 받은 사람 → 대출 받은 날부터 1년간 규제지역 집 구입 금지​

3. 청약 및 분양권 규제

청약 자격 강화

• 1순위 자격: 통장 가입 2년 이상 필요, 세대주여야 함
• 가점제 적용 비율 확대 (무주택 기간, 부양가족 수 등으로 점수 계산)
• 재당첨 제한: 한 번 당첨되면 최대 10년 동안 다른 곳 청약 불가
• 적용: 10월 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터​

분양권 전매제한

• 규제지역에서는 분양권(아파트 당첨권)을 다른 사람에게 팔 수 없음
• 10월 16일 이전에 이미 분양권을 가진 사람은 1회만 팔 수 있음​

재건축·재개발 규제

• 조합 설립 후에는 조합원 지위를 다른 사람에게 넘길 수 없음
• 재건축 조합원은 1주택만 공급받을 수 있음​

4.세금 강화 (향후 추진 예정)

정부는 앞으로 다음과 같은 세금 정책도 검토 중입니다

취득세 (집 살 때)

• 2주택: 8%
• 3주택 이상: 12%

양도소득세 (집 팔 때)

• 2주택: 기본세율 + 20%p 추가
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 추가​

5.부동산 불법행위 단속

• ‘가격띄우기’ 등 허위 거래 집중 조사
• 국세청·국토부·금융위·경찰청 합동 단속
• 부동산 불법행위 감독기구를 국무총리 소속으로 신설 예정​​

6.주택 공급 확대

• 수도권에 향후 5년간 135만 호 공급 목표
• LH, 지자체, 공공기관이 협력해 도심 복합개발 추진
• 관련 법령 20여 건 연내 국회 통과 추진​

시행일 총정리

내용	시행일
조정대상지역·투기과열지구 지정	2025.10.16
토지거래허가구역 지정	2025.10.20
대출 규제 (LTV, DSR, 한도)	2025.10.16
분양권 전매제한	2025.10.16
청약 규제	10.16 이후 입주자모집승인 신청분
전세대출 DSR 적용	2025.10.16

※ 10월 15일까지 계약서 작성 및 계약금 납부한 경우만 기존 규제 적용​

누구에게 영향을 미치나?

실수요자 (집이 필요한 사람)

• ❌ 대출 한도 축소로 목돈 마련이 어려워짐
• ❌ 청약 자격 강화로 당첨 확률 낮아짐
• ❌ 2년 실거주 의무로 이사 자유 제한
• ❌ 중산층 거주지역(노원·도봉·강북 등)의 영향이 더 큼​

투자자 (집을 여러 채 가진 사람)

• ❌ 대출 자체가 거의 불가능
• ❌ 다주택자 양도세·취득세 부담 증가
• ❌ 분양권 전매 금지로 단기 차익 실현 불가​

전세 살고 있는 사람

• ⚠️ 전세대출 규제로 대출 한도 감소
• ⚠️ 집주인이 집을 팔기 어려워지면 전세 시장 영향 가능​

예상되는 부작용

1.풍선효과

• 규제지역 밖(인천, 경기 외곽)으로 수요 이동 가능성
• 비규제지역 집값 상승 우려​

2.거래 절벽

• 팔고 싶어도 살 사람이 없어 거래 급감
• 급하게 돈이 필요한 사람만 손해 보며 집 처분​

3.실수요자 피해

• 진짜 집이 필요한 사람들의 내 집 마련 더 어려워짐
• 현금 부자만 집 살 수 있는 구조​

4.공급 부족 미해결

• 규제로 수요만 억제, 근본적인 공급 부족 문제는 그대로
• 규제 풀리면 다시 집값 폭등 가능성​

전문가 의견

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긍정적 평가

• “단기적으로 시장 과열 억제 효과는 있을 것”
• “투기 수요 차단에는 도움”​

부정적 평가

• “6·27 대책도 3개월 못 갔는데 이번도 비슷할 것”
• “공급 확대 없이 규제만으로는 한계”
• “실수요자만 피해, 현금 부자는 오히려 유리”
• “135만 호 공급 계획이 제대로 이행될지 의문”​

시장 반응

대책 발표 직후

• 서울 아파트값: 주간 0.5% 상승 (통계 이후 최대)
• 한강벨트: 주간 1%대 상승
• 거래량: 급감
• 호가(집주인이 부르는 가격): 오히려 상승​

현재까지 (10월 24일 기준)

• 아파트 거래 급감, 관망세 확산
• 전셋값 상승 조짐
• 비규제지역(인천, 경기 외곽) 관심 증가​

실생활 적용 예시

예시 1: 서울에서 15억 원 아파트 구입하려는 무주택자

• 기존: LTV 70% → 10.5억 대출 가능, 자기 돈 4.5억 필요
• 변경 후: LTV 40% + 한도 6억 → 실제 6억 대출 가능, 자기 돈 9억 필요
• 결과: 자기 돈이 4.5억 더 필요해짐

예시 2: 전세 살면서 집 사려는 1주택자

• 기존: 전세대출 유지하면서 추가 주택 구입 가능
• 변경 후: 3억 초과 아파트 사면 전세대출 즉시 회수당함
• 결과: 전세보증금 + 새 집 자금 동시에 준비해야 함

예시 3: 분양권 당첨자

• 10월 15일 이전 당첨: 1회 전매 가능
• 10월 16일 이후 당첨: 전매 완전 금지, 반드시 입주해야 함

핵심 요약

이 정책은 무엇을 목표로 하나요?
→ 급등하는 서울·수도권 집값을 잡기 위한 초강력 규제입니다.

누가 가장 영향을 받나요?
→ 대출받아 집을 사려는 모든 사람, 특히 무주택 실수요자입니다.

언제부터 적용되나요?
→ 대부분 2025년 10월 16일부터 즉시 적용됩니다.

효과가 있을까요?
→ 단기적으로는 거래 감소 효과가 있지만, 공급 확대 없이는 중장기 효과가 의문입니다.

어떻게 대응해야 하나요?
→ 급하게 결정하지 말고, 자신의 상황(소득, 자산, 주거 필요성)을 면밀히 검토한 후 신중하게 판단하세요.

이 정책은 현재 진행형이므로, 앞으로도 추가 대책이나 보완책이 나올 수 있습니다.

정부 공식 발표와 시장 동향을 계속 주시하시기 바랍니다.