이재명 대통령, 전세대출 규제 칼 뽑나…8월부터 '이것' 막힌다?

이재명 대통령이 취임 1회견에서 전세대출이 집값 상승의 주된 원인이라고 지목하며, 이르면 8월부터 전세대출 조건이 변경될 가능성이 제기되었습니다.

특히 집을 소유하고 있지만 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자에 대한 신규 대출 및 만기 연장이 어려워질 전망입니다.

이해를 돕기위한 AI 이미지 제작

전세대출 규제, 왜 시작되나

정부는 임차인이 전세대출로 보증금을 마련하면, 이 자금이 임대인을 거쳐 부동산 매매 자금으로 흘러 들어가 집값 상승을 부추긴다고 분석하고 있습니다.

이러한 흐름을 차단하기 위해 금융당국은 7월 세제개편안 발표와 함께 전세대출 규제 방안을 내놓을 것으로 보이며, 이는 8월부터 시행될 가능성이 높습니다.

이번 규제의 주요 타겟은 집을 소유하고 있으면서도 해당 주택에 거주하지 않는 비거주 1주택자입니다.

이들의 투기적 수요를 억제하기 위해 공적 보증기관의 보증이 제한될 경우 사실상 전세대출이 막히는 효과가 발생할 수 있습니다.

현재 수도권 1주택자의 전세대출 보증 한도는 최대 2억원이며 보증비율은 80%입니다.

구체적으로 검토되는 규제 방안은 세 가지입니다. 첫째, 수도권 및 규제지역 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증을 제한하고, 기존 대출의 만기 연장도 불허하는 방안이 유력합니다.

둘째, 수도권 및 규제지역 전세대출 보증비율을 현행 80%에서 70%로 낮추는 방안이 논의 중입니다.

셋째, 무주택자의 고액 전세대출 이자 상환분을 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함시켜 대출 가능 금액을 줄이는 방안도 검토되고 있습니다.

다만, 부모 봉양, 자녀 교육, 직장 이동 등 불가피한 사유가 있는 비거주 1주택자는 규제에서 제외될 가능성이 있습니다.

이번 규제는 비거주 1주택자뿐만 아니라 실거주 1주택자 및 무주택자에게도 영향을 미칠 수 있습니다.

자신의 주택 소유 여부, 실제 거주 여부, 현재 전세대출의 신규 또는 만기 연장 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

특히 만기 연장을 앞둔 경우, 규제 시행 시점과 맞물릴 경우 기존 대출이라도 만기가 도래하면 새로운 규제가 적용될 수 있으므로, 현재 연장 가능 금액과 조건을 미리 확인해야 합니다.

보증금 인상 요구가 있을 경우, 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 5% 이내 인상으로 제한할 수 있습니다. 하지만 추가 자금이 필요하다면 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세도 고려해볼 만한 대안입니다.

지난해 수도권 및 규제지역 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아지고, 1주택자 한도가 2억원으로 일원화되는 등 전세대출 규제는 꾸준히 강화되는 추세입니다.

일부 이자 상환분이 이미 DSR에 편입된 것도 이러한 흐름을 보여줍니다.

따라서 다음 계약 시에는 현재보다 더 적은 대출 금액이 나올 수 있다는 점을 염두에 두고 현금 확보, 월세 전환, 이사 등 다양한 시나리오를 미리 준비하는 것이 현실적입니다.

이번 전세대출 규제 강화는 부동산 시장의 자금 흐름을 재편하려는 정부의 의지를 보여주며, 향후 주거 안정화 정책의 중요한 변곡점이 될 것으로 보입니다.